호주세금환급:: [호주 부동산 매매 필독] 15% 세금 원천징수를 피하는 방법: Clearance Certificate/Variation Notice 완벽 정리

안녕하세요, 호주 피앤씨 텍스 회계입니다.

호주에서 부동산 매매를 계획하고 계신가요? 2025년부터 변경된 중요한 세무 규정이 있어 관련 내용을 정리해 드립니다. 호주 거주자/비거주자분들이 자칫 시기를 놓쳐 큰 금액이 묶이는 낭패를 보지 않도록 'Clearance Certificate' 또는 'Variation Notice'에 대해 알아보겠습니다.

호주에서 부동산을 팔 때, 내가 호주 거주자임을 증명하지 못하면 판매 대금의 상당 부분을 국세청 (ATO)에 미리 떼이게 된다는 사실, 알고 계셨나요? 이를 외국인 거주자 자본이득 원천징수 Foreign resident capital gains withholding (FRCGW) 제도라고 합니다.

1. 2025년부터 바뀌는 핵심 내용

가장 중요한 변화는 금액 제한이 없어졌다는 것과 세율이 인상되었다는 점입니다.

• 시행일: 2025년 1월 1일 이후 체결된 모든 부동산 계약

• 원천징수 세율: 매매 가격의 15% (기존 12.5%에서 인상)

• 적용 대상: 매매 가격과 상관없이 모든 부동산 (기존 $750,000 이상 기준은 폐지되었습니다)

즉, 이제는 아주 작은 빌라나 토지를 팔더라도 증명서가 없으면 무조건 판매 대금의 15%를 ATO에 먼저 납부해야 합니다.

2. 호주 거주자라면? 'Clearance Certificate'가 필수!

호주 세법상 거주자라면 이 15% 원천징수를 면제받을 수 있습니다. 하지만 자동으로 되는 것이 아니라, 반드시 Clearance Certificate를 발급받아 잔금일 (Settlement) 전까지 구매자에게 전달해야 합니다.

• 발급 비용: 무료

• 유효 기간: 발급일로부터 12개월

• 주의 사항: 공동 명의인 경우, 소유주 각각 자신의 이름으로 된 증명서를 신청해야 합니다.

💡 주의! 증명서상의 이름과 부동산 타이틀 (등기부)상의 이름이 정확히 일치해야 합니다. 개명이나 혼인으로 이름이 바뀌었다면 미리 ATO 정보를 업데이트하세요.

3. 외국인 거주자라면? 'Variation Notice' 활용

만약 호주 비거주자 (외국인 거주자)라면 clearance certificate를 받을 수 없습니다. 하지만 15%라는 금액이 실제 내야 할 세금보다 너무 크거나, 손해를 보고 파는 상황이라면 ‘Variation Notice’를 통해 세율을 낮출 수 있습니다.

4. 신청 시기와 방법

ATO는 최소 잔금일 (settlement date) 28일 전에는 신청할 것을 권고합니다. 신청은 ATO 웹사이트에서 직접 하거나 회계사, 법무사를 통해 대행할 수 있습니다.

• 신청 시기: 집을 팔려고 마음먹은 시점부터 바로 신청 가능 (계약 전이라도 상관없음)

• 수령 방법: 이메일 또는 우편 (myGov를 통해서도 확인 가능)

5. 증명서를 못 받으면 어떻게 되나요?

잔금일까지 증명서를 제출하지 못하면, 구매자는 법적으로 매매가의 15%를 차압하여 ATO에 직접 납부해야 합니다. 예를 들어 $600,000에 집을 팔았는데 증명서가 없다면, $90,000를 제외한 금액만 손에 쥐게 됩니다. 이 돈은 나중에 소득세 신고 (Tax Return)를 통해 돌려받을 수도 있지만, 실제 환급까지 수개월이 걸릴 수 있어 새 집을 사거나 잔금을 치를 때 자금 융통에 큰 문제가 생길 수 있습니다.

마무리하며

호주 부동산 시장의 변화에 발맞춰 세무 행정도 꼼꼼해지고 있습니다. 특히 2025년부터는 모든 매매에 15% 원천징수가 적용되는 만큼, 호주 거주자분들은 부동산 매도를 결심하셨다면 바로 Clearance Certificate를 신청하는 것을 잊지 마세요!

도움이 필요하신가요? 본인의 거주자 상태가 불분명하거나 신청 절차에 대해 더 궁금한 점이 있다면 언제든 저희 카카오톡 ID: PNCTAX를 통해 문의해주세요.

감사합니다.

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